賃貸経営のサブリースは、良いのか悪いのか。

8年前からのお話です。私は、大阪府に住むサラリーマンです。駐車場経営をしていたのでが、若者の車離れの関係か、空車が目立つようになりました。更地のため固定資産税も高く、個人管理をしており、滞納者の駐車場代管理も大変で、土地の売却をしようかと悩んでいました。

サブリースは煩わしいことが無いので安心です。

あるハウスメーカーの営業マンが、私の休み日に、訪ねてきました。営業マンによると賃貸アパートを建築すると、固定資産税も下がり、土地の評価を下げることが出来るので、相続対策になるとの事でした。駐車場の滞納者の管理だけでも大変なのに、入所者となると居住権の関係もあり、さらに面倒になると断っていたのですが、営業マンより、サブリースというものを提案されました。聞けば、新築アパートを建築後、ハウスメーカーの100パーセント子会社が全て借り上げてくれて、一切入所者管理の必要が家主には、無いとの事です。毎月決まった日に最初に結んだ契約通りの家賃をハウスメーカーから振り込むので、煩わしいことは一切ないとのことでした。提案された内容は、2LDKの62㎡4室で約6000万でした。駐車場のフェンス撤去費用や外溝工事も全て入れた金額です。家賃は、ひと月10万円なので、4室で40万円、一年で480万円の収入になり、4台設置する駐車場代については、一括借り上げの対象ではなく、契約者がいれば、1台1万円の駐車場代が入ってくるそうです。部屋だけの計算書になりますが、表面利回りで、8%セントあり、一括借り上げ手数料である家賃の10%の費用部分は、すでに引いたシュミレーションです。入所者の煩わしい管理もなく、毎月決まったや家賃が振り込まれ、安定経営ができると思い8年前に建築しました。

サブリースは、新築時には良いのですが 慎重に検討が必要です。

建築後、7年位は順調に、入所者も入り、毎月決まった日に家賃の入金がありました。銀行から借りているアパートローンを差し引いても充分余ります。しかし、7年目を過ぎたぐらいから、空室が出るようになったのです。一括借り上げなので、空室があったとしても、私への入金は、減らないので気にも止めていませんでした。すると、2年に一回ある家賃の更新月に、一室5000円下げてくれないかとの依頼がありました。当初の話では、家賃は、2年おきに更新になるが、15年ぐらいは、建物も新しいので、家賃の下落は、無いと聞いていたのです。8年目での下落は、あまりにも早すぎると主張したのですが、全く聞き入れられませんでした。しかも、外壁と屋上防水の改修工事の提案があり、見積り金額は、380万円です。建物のローンも25年で借りているためまだ沢山残っています。さらに380万円の追加ローンは、辛いです。外壁改修工事の値段も割高に感じたため、値引きや仕様変更を申し出たのですが、ハウスメーカー独自の工事なので、仕様変更も出来ないとの回答があり、値引きも僅か10万円だけでした。工事については、今回は見送り、2年後に施工することで、落ち着きました。

建築後、家賃下落を受けて、初めて一括借り上げもあまり良いものではないと考えています。建物が新しいうちは、何も問題がなかったのですが、今後古くなる度に家賃を下げないといけないのかと思うとゾッとしました。これから土地活用でマンション、アパートを建築される方は、今後の少子高齢化も踏まえ慎重に検討される事をおすすめします。